雖然兩度被A股拒之門外，但上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司(以下簡稱“錦和商業(yè)”)的闖關熱情不減。排隊近一年時間后，錦和商業(yè)又等來了上會機會，公司將于12月12日接受證監(jiān)會發(fā)審委審核，迎來IPO終極大考。若能順利“通關”，錦和商業(yè)也將成為A股“二房東第一股”。輾轉多年，錦和商業(yè)能否實現(xiàn)登陸A股的夙愿，答案也即將揭曉。

沖“二房東第一股”

兩度闖關未能獲得證監(jiān)會放行的錦和商業(yè)，公司12月12日將迎來第三次IPO大考，欲沖A股“二房東第一股”。

根據(jù)證監(jiān)會安排，發(fā)審委定于12月12日召開2019年第198次發(fā)行審核委員會工作會議，審核錦和商業(yè)的首發(fā)事項。招股書顯示，錦和商業(yè)主營業(yè)務是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，尤其是創(chuàng)意產(chǎn)園區(qū)的定位、改建和運營管理，公司采用“承租運營”的經(jīng)營模式，既以租賃方式取得具有租賃價值提升空間的既有建筑(群)經(jīng)營權，將該建筑(群)整體進行重新市場定位和設計，通過招商和后續(xù)運營獲得租金收入和物業(yè)管理收入。錦和商業(yè)的這種商業(yè)模式也被市場稱為“二房東”。

需要指出的是，錦和商業(yè)對于A股市場頗為癡迷，早在2012年公司就有了沖擊A股的想法，之后在2014年公司招股書獲得受理，期間歷經(jīng)兩次中止審查，錦和商業(yè)在2016年3月首次獲得了上會的機會，但卻由于彼時經(jīng)營的土地存在不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃及劃撥用地目錄的情況，錦和商業(yè)遭到了發(fā)審委的否決。

在首次沖擊A股失利之后，錦和商業(yè)在2016年12月整裝待發(fā)，再度向A股發(fā)起沖擊，排隊近一年時間，錦和商業(yè)在2017年11月再度迎來了IPO大考，但同樣以失敗告終。

如今，錦和商業(yè)已是三度闖關A股，若公司能成功圓夢，也將成為A股“二房東第一股”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時表示，目前“二房東”市場的相關政策已經(jīng)相對比較成熟，政府允許在不改變土地屬性的情況下，將一些具有租賃價值提升空間的既有建筑(群)轉變?yōu)樯虡I(yè)辦公。“雖然市場上鼓勵改造，但是目前在實際推進過程中也出現(xiàn)了一些細節(jié)性的政策配套不到位。”嚴躍進如是說。

超八成募資“償債補血”

招股書顯示，錦和商業(yè)此次首發(fā)擬募集資金8.28億元，其中6.75億元擬用于“償債補血”，占全部募資額的81.52%，而這種現(xiàn)象引發(fā)了市場的極大關注。

據(jù)悉，錦和商業(yè)此次首發(fā)共有越界金都路項目、智慧園區(qū)信息服務平臺建設項目、償還銀行貸款及補充流動資金三個募投項目，分別擬投入募集資金金額為9400萬元、5900萬元、6.75億元，合計8.28億元。不難看出，錦和商業(yè)的首發(fā)募集資金大部分用于償還銀行貸款及補充流動資金。

但根據(jù)錦和商業(yè)招股書，公司在2016-2018年貨幣資金分別約為6901萬元、8667萬元、2.03億元，處于逐年走高態(tài)勢;同時在2016-2018年，錦和商業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別約為1.2億元、2.35億元、2.8億元，“造血”能力也在逐年提升。

在此情形下，錦和商業(yè)超八成募資用于“償債補血”一事就引發(fā)了市場的質(zhì)疑。

另外，錦和商業(yè)此次的募投情況較前兩次也變化較大，在公司的首次IPO招股書中，公司擬募資8.3億元，分別投向越界智匯園項目、南翔智地園三期項目、園區(qū)綜合信息服務平臺建設項目以及補充流動資金，擬投入募資額分別約為1.93億元、2.43億元、1100萬元以及3.83億元。在錦和商業(yè)第二次IPO時，公司擬募集資金10.1億元，分別投向越界世博園項目、越界田林坊項目、越界X2創(chuàng)意空間二期項目、償還銀行貸款及補充流動資金，擬投入募資額分別約為3.59億元、1.31億元、8990萬元、4.3億元。

投融資專家許小恒在接受北京商報記者采訪時表示，首發(fā)募投項目變化大說明公司對未來沒有一個明確的戰(zhàn)略規(guī)劃目標，這也讓未來募投項目的實施存在諸多不確定性。

是否依賴關聯(lián)方仍遭關注

2017年上會被否時，發(fā)審委對于錦和商業(yè)最大的園區(qū)項目“越界創(chuàng)意園”進行了重點關注。作為從關聯(lián)方廣電浦東處租入的“越界創(chuàng)意園”，錦和商業(yè)是否存在依賴關聯(lián)方的情形仍是此次IPO證監(jiān)會關注的重點。

根據(jù)錦和商業(yè)招股書顯示，2016-2018年以及2019年上半年,越界創(chuàng)意園是公司收入貢獻最大的單個項目，在報告期內(nèi)越界創(chuàng)意園分別實現(xiàn)收入1.69億元、1.71億元、1.84億元和8618.78萬元，占公司主營業(yè)務收入的比例為31.83%、26.61%、23.01%和21.18%。而越界創(chuàng)意園的物業(yè)出租方為錦和商業(yè)的關聯(lián)方廣電浦東。資料顯示，廣電浦東為錦和商業(yè)控股股東錦和投資旗下公司，主要從事自有房屋租賃業(yè)務。

在錦和商業(yè)2017年被否時，發(fā)審委就對上述事項進行了重點關注。彼時，發(fā)審委表示，錦和商業(yè)最大園區(qū)項目“越界創(chuàng)意園”系從關聯(lián)方廣電浦東租入，報告期內(nèi)，“越界創(chuàng)意園”是公司收入貢獻最大的單個項目，實現(xiàn)收入占公司主營業(yè)務收入40%左右，毛利占比50%，要求錦和商業(yè)說明公司的利潤對關聯(lián)方是否存在重大的依賴，是否存在租金減免或其他利益輸送行為。

在此次三度IPO過程中，證監(jiān)會亦對上述現(xiàn)象進行了關注。在今年6月下發(fā)的反饋意見中，證監(jiān)會就要求錦和商業(yè)補充說明歷年向廣電浦東租賃越界創(chuàng)意園的單位租金，與周邊同類或同等房屋租金的對比情況;此外，結合相關情況說明關聯(lián)交易價格是否公允等問題。

錦和商業(yè)在招股書中也提示風險稱，盡管越界創(chuàng)意園的收入占比逐年下降，但目前越界創(chuàng)意園收入占比仍處于較高水平，公司面臨項目收入集中度較高的風險。針對相關問題，北京商報記者向錦和商業(yè)方面發(fā)去采訪函，不過截至記者發(fā)稿，對方并未回復。

關鍵詞： 兩度被否 二房東 錦和商業(yè)